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房地产销售开工降幅低于预期预计未来仍将低

发布时间:2019-09-21 15:20:57 编辑:笔名

  房地产:销售开工降幅低于预期 预计未来仍将低位徘徊

  11月商品房销售面积和金额均为负增长,但同比降幅较10月明显有所收窄。2011年11月全国商品房销售面积和金额分别为9941万平方米和5221亿元,分别下降1.7%和1.2%,降幅比上月收窄;销售均价为5252元,同比上升0.48%,环比下降2.7%。我们认为,销售面积和金额降幅收窄的可能原因是:1)由于信贷适度宽松导致的流动性改善,使购房者预期渐趋稳定,销售下滑速度有所放缓,但预计未来一段时间销售状况仍将低位徘徊。2)由于统计数据和微观草根调研存在差异,不排除部分作用来自于统计范围扩大。

  新开工和投资仍处于下行通道。2011年11月,全国商品房新开工面积1.46亿平,同比增长9.1%,较上月有所回升;房地产开发投资额5560亿元,同比增长20.1%,较上月下降4.9个百分点。1)尽管本月新开工同比回升,但我们认为新开工仍处于下行区间,原因是:一方面是前期销售持续低于预期,加之开发商资金紧张,土地购置和新开工量都不断收缩,另一方面是保障房支撑作用逐渐消失。2)近期投资滑落幅度在预期之内,并不是很大的主要原因是土地购置费支付滞后,以及前期施工面积较大,工程款对投资形成了一定支撑。但这两个因素在明年都会逐渐消失,预计明年投资会出现明显下降。

  从资金来源来看,增速也较上月有所回升,其中个人按揭贷款占比增加较明显,国内贷款资金同比由负转正,显示信贷环境有所改善,但自筹资金占比上升,且处于历史高位,说明开发商融资难度依然很大。11月房地产资金来源6779亿元,同比增长7.7%,较上月有所回升。资金来源中自筹资金占比上升到42.6%的历史高位,显示开发商融资难度依然很大。但同时本月国内贷款资金同比由负转正,个人按揭贷款同比降幅收窄明显,占比回升,因此,信贷环境好转、流动性改善的影响或已有所体现。未来随着货币政策的逐渐放松,今年以来国内贷款和个人按揭贷款占比持续下降的势头有望得到中止。

  维持各项预测。维持2011年销售面积同比增长5%,新开工面积同比增长18%,投资额同比增长27%。预计2012年销售面积同比-3%,新开工面积同比-5%,投资额同比15%。

  销售市场不容乐观,板块后续表现视政策变化,等待量变成质变,12月由于投资者博弈的心态有所增强,导致板块表现将好于11月:1)由于销售市场调价刚刚出现,购房观望情绪渐趋强烈,虽货币政策有所调整和放松,但降价预期成为制约楼市表现的主要因素,预计后市销售整体仍在低位预期,难以出现大幅度改善,就12月而言,由于降价传导,导致销售略有所回升,预计12月的销售情况相对于11月略有改善;2)中央调控房价仍颇为坚决,我们认为全国范围行业政策松动概率不大,仍以小修小补为主,目前看对于楼市支撑仍极为有限,但近期货币政策传递的信号使得市场对于后续政策改善的信贷明显增强,由此带动预期层面的修正。整体来看,我们认为12月板块的表现将略好于11月,建议参与,从后期来看,我们给投资者得建议仍是耐心等待,密切关注货币政策放松能否真正带来销售回暖以及地方政府是否会出台明紧暗松的救市政策,以期量变成质变。股票推荐为:保利、苏宁环球、华夏幸福和金科等。

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