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銷售增長七成世茂房地產從掉隊到領跑許榮茂

发布时间:2020-01-26 02:04:46 编辑:笔名

销售增长七成,世茂房地产从掉队到领跑,许荣茂重仓福建杀回前十

往日不堪回首曾经抛弃一线城市、重点布局二三四线城市的世茂房地产()的这次战略摇摆险些让它脱离一线地产阵营

度过三年的发展迷茫期,重回一线城市的世茂房地产2017年销售额首次突破千亿大关,并在2018年继续销售保持高速增长

2019年1月3日,世茂房地产发布2018年全年营运数据:2018年公司累计合约销售金额1761.5亿元,同比上升75%,累计合约销售面积1068.7万平方米,同比上升76%销售金额放量增加,业绩排名稳步向前,增速行业

此前,公司预计2018年销售目标为1400亿元从完成情况看,实际完成率达126%,增长率为75%,创历史新高其中,12月单月签约金额210.2亿元,创全年单月签约金额新高

与此同时,在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,世茂房地产以72.5的综合得分,位列第8位

毛利率回升

2014年,世茂房地产排名中国十大房企第八位当年房地产市场出现转折,销售环境下行,整个市场实现了从黄金时代到白银时代的转换自2015年起,世茂的销售额下降且停滞不前,世茂开始了长达两年的调整期

2015年至2016年,处于调整期的世茂房地产业绩增速放缓其中,营业收入分别同比增加2.9%和2.7%,而营业成本则同比分别增加了9.1%和4.0%,已售物业成本的增加导致毛利率下降

2017年世茂将战略调整为规模与利润并重,“比之规模,更看重回款率;比之降价促销,更看重毛利率”2017年实现销售回款率80%,回款额807亿元较2016年600亿元提升35%毛利率由2016年的27.58%上升至2017年的30.43%

2018年上半年,世茂实现销售收入425.71亿元,较去年同期358.22亿元增加18.8%,其中物业销售收入增加19.04%毛利率持续上升至31.02%,同比增加4.9%

世茂房地产自2015年开始调整企业经营策略:在三四线城市实行严格的“以销定产”控制开工,避免低毛利高风险的库存,将供货重心转向一二线城市将90%以上投资放在一二线城市,同时采取果断措施处置三四线低效土储

因为三四线城市的低去化,2015年世茂房地产的可销售资源去化率仅为55%2016年去化率达到60%,较2015年增加5个百分点2017年整体可售货值去化率再提升5个百分点至65%,新供、库存去化率较2016年均大幅提升,其中,新供货去化率提升1个百分点至76%,期初去化率提升3个百分点至49%,两年以上长期库存大幅去化

2018年上半年,世茂房地产可售货源整体去化率为62%,较去年同期增长两个百分点,超过1年期以上库存占比32%,较年初下降22个百分点库存结构持续优化,库存货源占比下降,为提升现金回收比例及行业竞争力奠定了基础

净负债率首破60%,持续拓宽融资渠道

截至2017年,世茂房地产的净负债率已经连续6年维持在60%以下,2018年上半年突破60%,创出近五年的值60.27%,较年初增加4个百分点略高于行业1/4分位数57.69%

其中,2018年上半年短期借款291.6亿元,较年初182亿元增加60.28%,这也是造成净负债率上升的主要原因半年报显示,净负债率上升是为了支持本集团的高质量发展及获取更多优质土储

随着国内资本市场的变化,房地产融资环境、监管政策和流动资金政策持续收紧,房企普遍面临融资难的问题不过凭借稳定的财务状况,世茂房地产仍然完成了债务结构的优化,持续探索多元化融资渠道,降低金融风险,保持低息成本优势

2017年9月13日成功发行中国上海世茂国际广场资产支持票据,为中国首单不动产公募资产支持票据注册金额65亿元,平均利率4.8%,为同期整个行业;2018年3月及6月,发行利率均为5.75%的点心债,金额分别为9.5亿元及12亿元,市场对此反映强烈

同时,世茂还通过创新融资降低融资成本2017年4月成为首批获准发行熊猫中票的民营房地产企业;2018年7月,成功发行国内首单住房租赁储架式ABS(世茂—华能—开源住房租赁信托受益权ABS)

世茂房地产的平均融资成本从2015年的6.9%,降至2017年的5.3%,连续两年下降2018年世茂的平均融资成本为5.6%,较2017年增加0.3个百分点,但依旧低于同类型房企平均水平

现金充足,长期偿债能力持续走低

世茂房地产调整后的速动比率在2014年达到近五年的值后一直呈上升趋势调整后的速动比率持续上升得益于流动资产及预收账款稳步增加

2018年上半年,世茂房地产调整后的速动比率为0.93,较年初的0.89有所提高,但指标低于标准值“1”,公司短期偿债能力有待提高

从长期债务来看,公司全部债务的偿还主要依赖于资产的逐步变现,因此可以用“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”这一指标来衡量企业的长期偿债能力

自2015年起,世茂房地产该指标一直呈下降趋势2018年上半年该指标为0.76较年初下降0.03个百分点,位于行业中位数0.67和3/4分位数之间长期偿债能力逐年下降是公司为扩大规模而不断增加的负债所导致

2018年上半年世茂房地产实现销售回款550亿元,回款率为76%,同比大幅增长52.8%销售回款增加,公司的资金额度十分充裕,截至6月底,现金及现金等价物的账面余额为310.24亿元,未动用的银行贷款额度约200亿元

土地储备创新高,拿地成本3年首降

2018年上半年世茂房地产累计土地储备面积5162万平方米,新增土地储备面积773万平方米,同比增加70.64%

世茂房地产的土地储备分布于全国84个城市,213个项目,总货值超过8800亿元其中长三角、粤港澳大湾区及福建地区超过2000亿元

值得注意的是,世茂在福建地区货值较年初上升500亿元,占比较大了解世茂的人都知道,世茂集团创始人、董事局主席许荣茂就是福建石狮人,世茂在福建省内一直有口皆碑,营销上几乎都不需要怎么打广告由此看来,重仓福建也是情有可原

2017年起,世茂调整布局战略,布局一二线的同时,也关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市目前来看,世茂已经在全国热点区域均已拥有充足的资源储备土地储备倍数11.45位于标准排名统计的行业中位数10.78之上,土地储备比较充足

从拿地区域来看,世茂在三四线城市的拿地面积继续增加,上半年三四线城市新增土地储备面积443.8万平方米,较2017年世茂在三四线城市全年拿地398万平方米增加14.1%,占新增土地储备面积的58%

从拿地成本来看,世茂从2015年至今的拿地价格与销售价格的比值分别为0.72、0.79、0.65、0.372015至2017年的拿地成本一直处于较高水平

2018年上半年新增土地楼面均价为5966元/平方米,同比下降25.64%半年报显示,今年新增土地储备中底价招拍挂、收购、合作占比约为40%

从2017年开始,世茂房地产开始蜕变,一手抓管理、一手抓产品,通过管理提升进行组织赋能,助推企业发展2018年,凭借1761.5亿元的销售业绩以及75%的增长速度,世茂房地产离重回地产10强也仅是一步之遥

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